姓名测试买房 借别人姓名买房，所有权属于谁？

借别人姓名买房，所有权属于谁？

辛刚作

本报记者 陶玉琼

核心提示 房屋所有权证书登记的姓名，具有推定效力，在没有相反证据足以推翻的情况下，可以作为判断房屋权属的标准。

房子是自己掏钱买的，房产证上却是别人的名字，这种情况在现实中并不少见。近几年，由于受限购政策、贷款条件等因素影响，为了享受某些购房优惠，不少人会选择借名买房的方式，借用他人姓名以促成房屋交易顺利进行。但在借名买房情况下，房屋是登记在别人名下的，存在很大风险，因此也引发出许多纠纷。

那么，对于实践中购房者为了规避相关政策或享受优惠而借名买房，出现因登记人和实际购房出资人不一致而发生纠纷的情况，法律是怎么规定的呢？

【典型案例】

由于西安实行房屋限购政策，大学刚毕业的小周因户口不在本地且尚未开始缴纳社保，不具备购买商品房的资格，于是便借用朋友小吴的名义与开发商签订了购房合同，房产证上登记的也是小吴的姓名。后来，小周在西安落户并通过人才认证认定取得购房资格，便请求小吴去房产部门办理房屋过户，但小吴却找各种理由推脱不予配合。无奈之下，小周向法院提起诉讼，要求确认自己对房屋的物权。

【法官说法】

西安市中级人民法院法官 袁观磊

“一般来说，房屋所有权证书登记的姓名，是判断房屋权属的标准，也就意味着房子登记在谁的名下，谁就是物权人。”袁观磊表示，民法典第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”由此可见，我国不动产的产权实行的是登记公示主义，不动产登记簿是房屋物权归属和内容的根据，不动产登记簿上记载的权利人就是物权人。

“借名买房中，实际权利人假借他人名义出资购房，并将房屋登记在出名人的名下，常常是因为规避购房资格限制、获取贷款、逃避债务等原因，对此，法律虽未明文禁止，但也是不鼓励的。”袁观磊表示，实际生活中，作为借名人的实际权利人以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，使登记在不动产登记簿上的权利人并非为实际权利人，由此引发房屋产权归属争议的不在少数。法院在处理出现登记人和实际购房出资人不一致而且发生纠纷的情况时，会在物权规定基础上，按照公平原则、契约必守原则进行综合裁量。

“一般情况下，如果借名买房过程中不存在违反法律、行政法规强制性规定以及违背公序良俗原则等其他无效事由的，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下。”袁观磊分析，案例中，小周如果能够提供自己与小吴之间签订的《借名买房协议》《房屋代持协议》等书面协议，证明自己与小吴之间存在借名买房法律关系，或是能够提供其他证据证明自己对房屋存在出资关系且已实际居住使用，确实为房屋实际权利人的，是可以向法院提出请求小吴配合办理房屋过户手续来实现自己对涉案房屋的权利主张的。但是，如果小周直接起诉要求法院确认涉案房屋归其所有，在法律上是不能成立的。因为依据民法典确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定外，不动产物权变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力，所以，在未经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系直接被确认为房屋的物权人。也就是说，小周证明自己与小吴之间存在借名买房法律关系，只能拥有基于合同关系所产生的债权请求权，在完成过户手续之前，房屋的物权依旧属于房产证上登记的小吴。

“借名买房是存在很大风险的，最好不要尝试。”袁观磊提醒，如果万不得已确实需要采取借名方式购买住房的话，要提前规避风险。首先，作为出资购房的实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式明确约定“借名买房、借名登记”，确定该房产的实际出资人和权利人；其次，实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保存好购房合同、贷款合同、转账凭证、向银行支付按揭款的付款凭证等相关资料原件，以免发生纠纷时没有证据；最后，可以设置“反向抵押”，即通过签订抵押合同把登记在他人名下的房屋，抵押给实际出资的真正购房人，使购房人的利益得到保全。

作者：陶玉琼

来源： 陕西日报

258探房 结婚买房还是租房？房产证写谁的名字？这份婚房消费调查报告这样说

对现在的年轻人来说，房子是不是“结婚必需品”？

日前，贝壳研究院发布《2021婚房消费调查报告》（简称“报告”），对“租房结婚”、“婚房预算”等热议话题展开调研。其中，约85.4%的受访者年龄集中在21-40岁之间，以80后、90后为主。

报告称，研究发现，54.1%的受访者拒绝租房结婚，其中95后的接受度最低。近8成人购置婚房的预算在200万以下，且超半数受访者认为房产证要写上夫妻双方的姓名。

租房结婚 or 买房结婚

买房结婚还是租房结婚，调研数据显示，不能接受租房结婚的百分占比约为54.1%，明显高于能接受比例。这意味着，对年轻人来说，婚房仍是必需品。

从性别看，男女对租房结婚的接受情况差异明显，57.97%的男性受访者能够接受租房结婚，而女性受访者中，仅约38.71%能够接受租房结婚。

报告分析，“有家先有房”这一传统观念，对女生的影响较大，有房也成了时下女生公认的最重要择偶标准之一。

另外，从年龄来看，80后到95后做出这一选择的比例依次递增，80后能接受的数据为65%，85后为59%左右，90后50.3%,95后39.97%。

这也说明，越年轻的群体越难接受租房结婚。

不接受租房结婚的原因，75%的受访者表示，买房才有归属感和安全感。也有人表示，买房产权是自己的同时，也愿意花费更多的精力与财力进行装修及维护。此外，“房子和教育分不开”“买房才能落户”也是重要考量因素。

房产证写谁的名字?

值得注意的是，将婚房作为结婚必需品的人，愿意承担的购房成本也有所不同。

调查发现，近8成人能接受的购房价格范围在200万以下，同时，不同城市级别人群的选择里，100-150万元区间占比均是最高的。

此前公布的《2020城市刚需购房报告》，长沙的刚需群体的上车基准线为84万，相对来说结婚安家的压力较少。

那么，买房的钱谁来出？

在购置婚房的资金来源上，超过半数的人认为，应该男女双方独立共同承担。其次，26.9%的受访者表示男女双方父母均有资助。男方付全款和女方付全款的，分别为15.6%和6.2%。

同时，大多数人认为房子是共同财产，“不管谁出钱，房产证上都要写上夫妻双方的姓名”，这一占比最高达到54.5%。

该不该收彩礼？

前不久播出的《奇葩说》还聊起“独立女性该不该收彩礼”的话题。对于年轻人来说，婚房是必需品，那么彩礼呢？

这次发布的《报告》调研数据发现，近六成受访者认为，结婚是需要彩礼的，至于原因，“习俗”、“尊重”、“安全感”等是被提及最多的词汇。

4成左右受访者表示“多少无所谓，视家庭情况而定”，并且约25%的人倾向数额在1-10万元区间。

同时，超半数人不赞成对彩礼不满意而退婚的行为。这说明在年轻人眼中，彩礼依然是表达诚意的一种重要载体，但不是结婚的决定性条件。

另外，假如男方出彩礼，62%左右的受访者认为女方需要附赠同等价值的嫁妆。分年龄段看，越是年轻的群体，持肯定意见的占比越高，反之亦然。这意味着，在当代青年的婚姻观中，不再片面强调某一方的付出。

对于彩礼的归属，4成受访者认为“女方父母留一部分，其余返还男方”。 这样既遵守了传统习俗，同时也减轻了男方家庭的经济负担。大约26.3%的人认为应该全部给女儿，还有20.1%表示女方父母所有。

房子和彩礼，是不是结婚必需品？你怎么看？

潇湘晨报记者罗雅琪 实习生文雅丽

【来源：潇湘晨报】

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